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真人赌博:恒大财报大剖析:业绩进入滞涨状态 债务隐忧重重

时间:2019/4/9 14:08:05  作者:  来源:  查看:7  评论:0
内容摘要:  近日,恒大发布了2018年财报:核心业务利润783亿,土地储备面积共3.03亿平米!  凭借靓丽的业绩,恒大荣登房地产行业的利润王,也是中国最大的地主!  但是,小股仔细研读了一下恒大的财报,发现恒大地产虚胖,债务隐忧重重!  1、恒大利润王的背后,在加速兑现业绩!  201...
  近日,恒大发布了2018年财报:核心业务利润783亿,土地储备面积共3.03亿平米!

  凭借靓丽的业绩,恒大荣登房地产行业的利润王,也是中国最大的地主!

  但是,小股仔细研读了一下恒大的财报,发现恒大地产虚胖,债务隐忧重重!

  1、恒大利润王的背后,在加速兑现业绩!

  2018年,恒大实现营业收入4662亿,同比增长49.9%,净利润(剔除汇兑损益)722亿,同比增长106%!

  但是2018年,恒大实现的合约销售额5513亿,同比仅增长10.1%,合约销售面积5243.5万平方米,较2017年只增长4.2%!

  地产行业,由于预售期房,收入确认需要一年半左右!

  恒大现在的合约销售额滞涨,反应的是明后年,业绩进入滞涨状态!

  另外,从恒大财务报表来看,恒大2018年的业绩,是在加速释放!


  2018年,恒大的预收客户垫款+合约负债是1858亿,比2017年,减少820亿!但是,2018年的合约销售额是增长的!

  这说明,恒大在加速兑现业绩!或许是为了2017年战略融资的利润对赌?另外,靓丽的业绩,也方便公司在融资市场进行筹钱!

  2、恒大近三年的自由现金流持续流出,靠筹资摊大饼!

  2018年,恒大的自由现金流净额(经营活动现金流+投资活动现金流)为-53亿、2017年是-1983亿、2016年是-1781亿。

  2018年,恒大业绩大爆发,但是自由现金流任然是负的!

  其实,近5年,恒大的自由现金流一直是负的,主要靠筹资来扩张!

  就是因为能够源源不断的借到钱,才催生了中国最大的地主!

  一旦,借不到足够的钱,债务风险就会急剧增大!

  2018年,在去杠杆的背景下,恒大的筹资现金流净额是-176亿,这是近五年首次为负!意味着钱已经不好借了,恒大开始还债了!

  这也是为什么在2018年10月份,恒大发行利率高达13.75%的美元债,来还以前的债务!

  3、恒大短期偿债风险增大!

  2018年,恒大总资产1.88万亿,负债为1.57万亿,负债率83.51%!

  如果剔除掉此前的1300亿战略融资,恒大的资产负债率高达89.71%!

  因为2017年的1300亿战略融资,是有对赌条件的,如果完不成,会要求回购或者补偿的!

  我们来看看,恒大的债务结构!

  恒大总债务1.57万亿,比2017年增长1200亿,增长幅度8%!

  有息负债6786亿,同比降低567亿,下降幅度7.71%,这主要是2017年的1300亿对赌融资,偿还了部分债务。

  应付贸易账款及其他应付款项高达5543亿,同比增长1549亿,增长幅度38.78%!

  预收客户垫款+合约负债是1858亿,同比减少820亿,下降幅度30.65%!

  考虑到1300亿战略融资有苛刻的对赌条件,恒大的债务结构在恶化!

  我们再来看看,恒大的短期偿债能力!

  2018年末,恒大货币资金(现金+受限制现金)2041亿,同比减少836亿,下降幅度29.50%!

  但是,2018年末,恒大12个月内应还的借款高达3182亿,超出货币资金1141亿,于此同时,恒大一年的利息支出在580亿左右!

  由此可见,恒大的短期偿债压力增大!

  融资利率高居不下,大而不强,虚胖!

  相对于一线房企来说,恒大融资利率比较高!根据恒大财报,融资的平均利率高达8.18%,同比略有增长!8.18%的利率也远远高于万科等一线房企。

  4、恒大债务隐患:回A股的1300亿对赌!

  恒大的1300亿战略融资,不仅仅只有利润对赌,还有回A股上市的对赌!

  2017年1月、6月,恒大进行了两轮战略融资,金额共700亿,在资金退出方面,恒大的对赌协议,是回购和补偿承诺:如若恒大地产在2020年1月31日前尚未完成重组(回A股上市),投资者可于有关限期届满前二个月内向凯隆置业提出原价回购要求,或者是由凯隆置业给予战略投资者所持股权比例50%的股权补偿。

  2017年11月,恒大进行了第三轮战略融资,金额共600亿,这次,在回A的对赌协议方面,延期了一年:恒大地产要在2021年1月31日前完成重组,否则就面临回购和股权补偿!

  看完恒大1300亿对赌协议全部条款,很明显,这种战略融资,实际上是一种明股实债的融资方式!

  如果恒大在期限内回A失败,那么,恒大的负债率和债务风险将会突然飙升!


  目前来看,恒大在2020年1月31日之前,已经很难完成重组回A上市了,那么在明年3月份,恒大将面临一份700亿股权的回购,或者是战略投资者持股50%的股权补偿!这将对恒大的现金流产生剧烈影响!

  如果恒大未能在2021年1月31日前完成回A上市,恒大又需要回购价值600亿的股权价值,或者是相应的股权补偿!这时候,恒大需要在1年的时间里,相继完成1300亿价值的股权,或者是相应的股权补偿!

  如果恒大能在期限内,完成回A上市,同时,还能完成一笔重组上市配套融资,那么,恒大的债务风险当然会处于可控状态!

  所以啊,许首富家的债务风险,还是要靠A股韭菜帮忙接盘哈!

  以前,恒大的这种高杠杆摊大饼模式,遇到地产周期,也产生过震荡,在2009年和2014年房地产行业进入低迷时候,恒大的日子就变得特别难过。同时,恒大并不具有负债太大而不能倒的博弈地位。

  那么,这一次地产的低迷,许首富的恒大能平稳度过吗?

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